你知道，一个地区的房地产市场表现不佳，因为在过去的一个季度里，排名前十的城镇中只有五个实现了正增长。
这就是目前维多利亚州地区的业主在买房或投资购房时所遇到的困境。
在过去的几个月里，墨尔本以外的维多利亚州地区的房价下跌了1.3%，单元房的跌幅更大，在三个月内下跌了2.4%。
对于那些在疫情前购买房产的人来说，让他们感到些许安慰的是，维多利亚州地区的房价仍比疫情开始时高出30.8%，令人印象深刻。然而，这些涨幅正在逐渐被抹去，该地区市场比2022年5月的前一个峰值低8.4%。
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这种住宅价值的回落与全国区域市场的整体走势相矛盾，该市场目前与首府城市的总体走势基本一致，9月份季度住宅价格环比上涨1.0%，首府城市住宅价格环比增长1.1%。
除了影响大多数国家房地产市场的利率敏感性之外，维多利亚州的经济也显示出衰退的迹象，房产所有者正在应对全国最高的房产税。虽然强劲的移民继续提供一些支撑，但市场需要更广泛的经济改善才能重获动力。
然而，也不全是厄运和悲观。
Shepparton、Mildura和Wangaratta的季度增长还算合理，可负担性吸引了更多的首次购房者。
Property Mavens的首席执行官Miriam Sandkuhler说，她看到人们对维多利亚州地区中心的兴趣正在复苏，包括一些相当小的村庄。
她将此归因于维多利亚州范围内首次购房者的激增，这有利于墨尔本以外的主要中心，即吉朗、莫宁顿半岛、巴拉瑞特和本迪戈，以及投资者对相对较高的租金收益率和可负担性的兴趣的恢复。
例如，巴拉瑞特的房价中位数为55万美元，吉朗为72.6万美元，而墨尔本为94万美元。
“这种兴趣被其他投资者的撤离所掩盖。
桑德库勒表示：“延长或增加对非自住房产征收的土地税，正在鼓励低收入至中等收入的退休房东兑现并出售长期持有的房产。”
“这个‘掩蔽事件’是过渡性的，市场将回到一个更平衡的状态，这似乎正在开始。”
NAB最近对维多利亚州地区的房地产市场更新表明，房屋价值的增长趋势主要受到当前库存供应水平和需求疲软的影响，为购买者提供了更多选择。
报告指出：“维多利亚州地区房地产市场住宅价值的主要驱动因素仍然主要是众所周知的住房供应不足、未来降息的时机、通货膨胀水平以及对负担能力的担忧。”
“维多利亚州地区市场的有利因素包括稳定的州际移民、租金中位数和租金收益率上升带来的租赁市场增长，以及创纪录的低空置率。”
但当涉及到预测时，这种积极情绪就消失了。
“由于供应水平的增加和需求的疲软，维多利亚地区的房地产市场将继续保持低迷。
“对维多利亚州地区市场的支持包括能源账单回扣形式的生活成本救济措施，以及7月1日生效的备受期待的第三阶段减税政策，以及预计将在明年年初降息的政策。”
维多利亚州地区市场的所有四分位数的市场走势仍然参差不齐，本季度中位数的住宅价值上涨了0.5%。第三季度，高房价和低房价四分位数均录得温和下跌，分别为1.6%和1.4%。
桑德库勒表示，一些投资者的兴趣来自州际，尤其是新南威尔士州。
“这些买家和大多数对维多利亚州地区感兴趣的人一样，都认为维多利亚州看起来负担得起，而且该州最有可能从未来一年的降息中受益。
“与新南威尔士州地区相比，维多利亚州地区看起来负担得起，尽管这些中心的房价不太可比，例如，纽卡斯尔的房价中位数为867,500美元，而巴拉瑞特的房价中位数为55万美元。”
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事实证明，对投资者来说，最具吸引力的是可负担性和良好的租金收益。
“我们看到一些投资者飞到这里，参观像巴拉瑞特这样的中心，并在一个周末内购买，也看到一些最近合格的顾问以比实际市场价值高出约5万美元的价格推动买家购买房产。
“我们的分析显示，吉朗、莫宁顿半岛、巴拉瑞特和本迪戈有最好的机会，但我们的实地评估显示，今年市场上有很多c级房产。
“谢泼顿和米尔杜拉今年表现不错，但我们认为它们不会从利率下降中受益最多。”
维多利亚州偏远地区的房屋租金中位数每年增长7.0%（租金中位数达到487澳元/周），而同期单元房租金增长7.4%（租金中位数为390澳元/周）。
维多利亚州地区的年总租金收益率为4.2%，维多利亚州地区（所有住宅）的租金在过去12个月里增长了7.0%，在这方面，投资者的前景是积极的，如果不是租房者的话。
如果按中位数租房，维多利亚州偏远地区的平均租房家庭现在要支付总收入84,203澳元的28%。该地区的房租现在被列为“适度负担不起”。
租户维多利亚的首席执行官Jennifer Beveridge表示，虽然冲浪海岸和吉朗地区在2020年至2021年期间经历了一些最大的负担能力下降，但海洋格罗夫和托基现在被认为是维多利亚地区普通家庭“严重负担不起”。
“沿海城镇是该州房价最低的地区之一，”她说。
“租房者告诉租户维多利亚的前线服务，住房负担能力仍然是一个巨大的问题，并继续向我们报告租金大幅上涨。
“事实上，我们的服务无法满足中低收入租房者寻求我们帮助的巨大需求。”
SGS经济与规划主管Ellen Witte表示，租房者的处境非常危急，政府有必要进行干预。
“维多利亚州的租赁市场正在螺旋式上升，曾经负担得起的房屋正逐渐超出许多人的承受能力。
“为了负担得起房租，家庭被迫住在离工作地点更远的地方，这给工人带来了疲劳和其他问题。”
“这是一个严重的问题，在我们有更多的人流落街头之前，政府需要通过扩大社会住房和经济适用房来解决这个问题。州政府和联邦政府都需要提供紧急干预。
“在疫情期间达到峰值后，维多利亚州的大多数地区的负担能力都有所下降，低收入人群的痛苦最大。”
